Zu den Besonderheiten bei Grundstücksgeschäften und Mietabschlüssen mit Ausländern, insbesondere mit Diplomaten und ausländischen Missionen

von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök, Berlin


* * *

 

Berlin ist trotz aller Unkenrufe ein interessantes Ziel. Die deutsche Haupstadt ist Sitz des Bundespräsidenten und sie wird der Sitz der Bundesregierung und des Bundestages. Damit ist Berlin zugleich Sitz der diplomatischen Vertretungen ausländischer Staaten und wird zukünftig auch vermehrt Wohnort der diplomatischen und konsularischen Vertreter sein. Vor allem die Bezirke Mitte und Tiergarten sowie die Wohnbezirke Zehlendorf und Charlottenburg werden das Interesse ausländischer Diplomaten finden. Die derzeitige Bautätigkeit im Zentrum Berlins belegt dies deutlich. Ausländische Staaten, Diplomaten und Konsuln genießen Immunität. Im Rechtsverkehr schützt sie das Privileg der Unantastbarkeit. Damit ist die Frage aufgeworfen, wie sich Vermieter und veräußerungswillige Grundstücks- und Wohnungseigentümer gegen Diplomaten, Konsuln und den diplomatischen Vertretungen verhalten sollen, wenn an sie Miet- oder Kaufwünsche herangetragen werden.

Der einfache völkerrechtliche Grundsatz der Immunität ist in den multilateralen Übereinkommen von Wien und Basel über die diplomatischen und die konsularischen Beziehungen konkretisiert. Danach sind die Räumlichkeiten der diplomatischen und konsularischen Missionen unverletzlich. Den selben Schutz genießen die Wohnungen der Diplomaten und ihr Vermögen, aber auch die Angehörigen der Diplomaten und die Mitglieder des Verwaltungs- und technischen Personals der Missionen. Namentlich der Diplomat und seine Mission sind damit gegen ihre gerichtliche Inanspruchnahme und gegen Vollstreckungshandlungen des Empfangsstaates immun. Diplomaten und ausländische Staaten können allerdings sehr wohl Träger von Rechten und Pflichten sein. Es steht ihnen frei, Verträge zu schließen, Eigentum zu erwerben und es zu veräußern. Dabei müssen sich ausländische Staaten und ihre diplomatischen und konsularischen Vertreter durchaus an Recht und Gesetz im Empfangsstaat halten. Der Immunitätsgrundsatz erschwert lediglich die zwangsweise Durchsetzung. Besteht Immunität ist die gerichtliche Inanspruchnahme der Diplomaten ausgeschlossen. Kommt es allerdings zu ernsthaften Rechtsverstößen, können Diplomaten durch die Bundesregierung zur unerwünschten Person erklärt und ausgewiesen werden.

Die wirtschaftliche Handlungsfreiheit ausländischer Staaten und ihrer Diplomaten verträgt sich erkennbar nicht mit dem Immunitätsgrundsatz. Es ist deshalb anerkannten Rechts, Immunität nur für solche Handlungen zu gewähren, die hoheitlichen Charakter haben und nicht lediglich der wirtschaftlichen Betätigung dienen. Nur soweit hoheitliche Aufgaben des entsandten Staates gefährdet werden, bleibt es bei der Immunität. Wie zwischen hoheitlichen Aufgaben und wirtschaftlicher Betätigung abzugrenzen ist, kann im Einzelfall schwierig zu beantworten sein. Wsentlicher Maßstab ist, ob durch den Erfolg einer gerichtlichen Inanspruchnahme die ausländische Mission oder der betroffene Diplomat in der Ausübung seiner Funktion beeinträchtigt würde.

Für die Veräußerung von Liegenschaften oder deren Vermietung bedeutet die Immunität zunächst keine Einschränkung. Mit diplomatischen Vertretungen und ihren Mitarbeitern können ohne weiteres Mietverträge und Kaufverträge geschlossen werden. In Berlin besteht allerdings in bezug auf den Grundstückserwerb durch ausländische juristische Personen ein Genehmigungsvorbehalt, der jedoch keine Anwendung mehr findet, wenn der Ursprungsstaat der Europäischen Union angehört. Kaufverträge über Grundstücke und Mietverträge mit ausländischer Beteiligung unterliegen im Zweifel deutschem Recht, wenn das Grundstück oder die Mietsache auf dem Gebiet der Bundesrepublik Deutschland liegen (Art. 28 Abs. 3 EGBGB). Eine gegenteilige Rechtswahl muß ausdrücklich getroffen werden. Wie und wann sich die Eigentumsverhältnisse ändern, ist dagegen unabänderlich deutschem Recht zu entnehmen. Hierzu gehört es auch, daß die Eigentumsübertragung (auch Auflassung genannt) nur vor einem deutschen Notar erklärt werden kann und daß der Erwerber in das Grundbuch eingetragen werden muß. Zu den Besonderheiten zählt, daß ausländische Staaten bei Grundstücksgeschäften nicht durch ihre Missionschefs vertreten werden. Verlangt wird die Vorlage einer Vollmacht des zuständigen Ressortministers, die ggf. von der Deutschen Botschaft im Entsendestaat zu beglaubigen ist (vgl. Kammergericht NJW 1974, 1627). Soweit Diplomaten für eigene Rechnung auftreten, sind güterrechtliche Verfügungsbeschränkungen zu beachten, die sich aus dem Heimatrecht des verheirateten Diplomaten ergeben können. Solche eherechtlichen Beschränkungen sind durchaus häufig anzutreffen, etwa im tschechischen und ungarischen Recht.

Erst wenn sich bei der Vertragsabwicklung Probleme und Meinungsverschiedenheiten herausstellen, wirft die Immunität des Vertragspartners Fragen auf. Die bestehenden Ansprüche auf Kaufpreis- oder Mietzahlung müssen ggf. einer gerichtlichen Klärung zugeführt und schlimmsten Falles auch im Vollstreckungswege durchgesetzt werden. Im einfachsten Falle verzichtet der ausländische Staat oder Diplomat auf seine Immunität. Tut er dies nicht, ist seine Immunität zu hinterfragen. Die deutsche Rechtsprechung erkennt die Immunität ab, wenn Reparaturaufträge für Botschaftsgebäude streitig sind (BVerfGE 16, 27), wenn auf Zahlung von Nutzungsentschädigungen für den Besitz eines Gebäudes oder Wohnung geklagt wird, wenn Grundbuchberichtigungsansprüche in bezug auf ein Botschaftsgebäude anhängig gemacht werden (BGH MDR 1970, 222) und wenn der ausländische Staat von einem Makler für die Vermittlung eines Botschafts- oder Konsulargebäudes auf die Courtage in Anspruch genommen wird (OLG München MDR 1975, 411; OLG Frankfurt RIW 1977, 49). Soll allerdings aus einem Titel vollstreckt werden, muß ausgeschlossen sein, daß das Vollstreckungsgut hoheitlichen Zwecken dient. So wurde der Versuch einer Eigentümerin unterbunden, wegen ausstehender Mieten in Konten der philippinischen Botschaft zu vollstrecken (BVerfGE 46, 342). Aus einem mit einem fremden Staat oder einem Diplomaten geschlossenen Mietvertrag kann zwar auf Zahlung des Mietzinses oder auf Feststellung zur Räumung des überlassenen Grundstücks oder der gemieteten Wohnung geklagt werden. Doch können Botschaftsgebäude und Dienstwohnungen von Diplomaten nicht geräumt werden. In bezug auf privates Grundvermögen des Diplomaten, das er nicht für die Zwecke der Mission im Besitz hat, besteht allerdings ohnehin keine Immunität.

Zu warnen ist vor Selbsthilfemaßnahmen. Obwohl mehrheitlich vertreten wird, gegen Diplomaten seien Selbsthilferechte nicht ausgeschlossen, kann die eigenmächtige Räumung einer Diplomatenwohnung strafbar sein. Einen Rechtsanwalt, der seinem Mandanten empfahl, die Wohnung seines säumigen Mietzahlers mit Diplomatenstatus wegen der angeblichen Aussichtslosigkeit eines Räumungsverfahrens in Selbsthilfe zu räumen und hieran mitwirkte, wurde wegen Nötigung und Hausfriedensbruches verurteilt (OLG Köln NJW 1996, 472). Zulässig ist es dagegen, bestehende Pfandrechte an Sicherungsgut im Wege der Selbsthilfe zu verwerten, wenn bereits Besitz am Pfandgut besteht.

Abschließend sei angemerkt: Grundstücksgeschäfte und Mietabschlüsse mit ausländischen Beteiligten bergen grundsätzlich besondere Risiken in sich, die sich auch bei Geschäften mit Diplomaten nicht auf die Immunitätsfrage beschränken. Der Verkäufer sollte sich eingehend über seinen besonderen Fall beraten lassen, denn es ist stets auf die betroffenen Rechtskreise Rücksicht zu nehmen. Auch Hemmnisse aus der deutschen Sphäre sind zu beachten. Bei Grundstücksgeschäften mit ausländischen Domizilgesellschaften ist etwa der Erlaß der Senatsverwaltung Berlin vom 15. April 1997 (DStR 1997, 1452) zu beachten, demzufolge die Finanzbehörden die Erteilung der steuerrechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung von einer Anfrage bei der Informationszentrale für steuerliche Auslandsbeziehungen abhängig machen. Ziel ist es, abzuprüfen, ob Zweifel an der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bestehen. Viele Kaufverträge scheitern daran, daß sich infolge der Abfrage die Finanzbehörden weigern, die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erteilen. Sind Diplomaten beteiligt, kann die Vereinbarung eines Immunitätsverzichts hilfreich sein. Hierbei ist zu beachten, daß der Verzicht auf die Immunität für ein Erkenntnisverfahren, also z.B. die Räumungs- oder Zahlungsklage, nicht zugleich den Verzicht auf die Vollstreckungsimmunität beinhaltet, der gesondert vereinbart oder erklärt werden muß. Da jedoch auch ausländische Diplomaten dem Schutz des Gesetzes zur Regelung Allgemeiner Geschäftsbedingungen unterliegen, sollte insoweit einer Individualvereinbarung der Vorzug gegeben werden.